滨江重仓杭州:一家本土房企的拿地游戏

田国宝2022-08-31 10:11

龙8国long8 记者 田国宝 杭州第三批集中供地的19幅土地将于9月5日正式挂牌,杭州本土房企滨江集团(002244.sz)计划报名参与其中16幅土地的竞拍,并找了包括广州城建在内的一批合作方助威。

2022年上半年,杭州前两次集中供地中,滨江及合作伙伴累计拿地24幅,总成交金额超过400亿元,超过了同期万科和龙湖的拿地金额之和。要知道,上半年,滨江销售回款也不过322亿元。

自2021年三季度末房地产流动性风险爆发以来,房企大幅减少拿地强度,尤其是民营房企,几乎绝迹于土地市场,但偏安于杭州一隅的滨江,却成为杭州乃至全国土地市场上最为耀眼的房企之一。

“第三次集中供地数量虽然不多,但土地位置相对都比较好。”一位滨江人士告诉龙8国long8,滨江已经做好了参与杭州第三次集中供地的准备,而且已经与多家本土企业达成合作拿地意向。

贡献30%土地出让金

8月16日,杭州第三批集中供地的19幅土地正式挂网,从区位看,13幅位于上城区,4幅位于余杭区,2幅位于萧山区。

与第一批集中供地60幅土地、第二批集中供地45幅土地相比,杭州第三批集中供地数量大幅下降,但土地质量则大幅上升,前两批集中供地只有1幅土地成交金额超过50亿元,而第三批集中供地中,有3幅土地起拍价超过50亿元。

其中62号地起拍价达到63.57亿元,即便是以底价成交,也是2022年杭州土地市场当之无愧的总价地王;此外,63号地起拍价59.26亿元;68号地起拍价61.67亿元。

一位熟悉杭州土地市场的房企人士告诉龙8国long8,杭州三次土拍显然是经过精心搭配,前两批集中供地由于实现年内开盘,所以搭配了大量区位较差的地块,虽然有部分土地被当地城投国企接盘,但依然实现了零流拍。

经过前两批集中供地,通常情况下,房企对第三批集中供地的兴趣减少,所以政府推出的地块质量相对较好,以此吸引开发商参与竞拍,“尤其是钱塘江两岸的土地,这几年基本不愁卖”,该房企人士表示。

在杭州第一批集中供地中,滨江一口气拿下11幅土地,还从坤和建设手中接手了临平2号地块,吃下12幅土地,总成交价格193.3亿元,其中有8幅位于市场较好的上城区和萧山区。

杭州第二批集中供地中,滨江更是拿下12幅土地,总成交价格224.6亿元,其中有6幅位于主城区。

上述滨江人士表示,因为滨江项目针对改善型客户,所以对区位要求比较高。第三批集中供地的供应量少,位置好“不愁卖”,显然更适合滨江胃口,滨江也将倾注更大资源来参与三批集中供地,“因为是公开竞拍,有的地块还需要摇号,所以我们并不一定能获得”,上述滨江人士表示。

2022年上半年,滨江合约拿地金额为445.4亿元,除了在宁波以27.4亿元获得1幅土地外,其余拿地资金全部投放在杭州。截至2022年6月末,滨江1586.5万平方米土储中,杭州占比超过61%。

前两批集中供地,杭州累计成交1384亿元,其中滨江及合作伙伴贡献了417.9亿元,占比超过30%。

从土储来看,截至2022年6月末,滨江剩余可开发建筑面积只有357.3万平方米。一位熟悉滨江的人士告诉龙8国long8,2022年滨江销售目标保底1500亿元,其中上半年完成684亿元,下半年销售压力依然存在,所以一定程度上也有补仓的需要,“前两批集中供地拿的地年内全部实现开盘销售”。

该人士进一步表示,与2021年相比,2022年杭州集中供地的地价有所降低,所以利润率有所上升,“去年拿的地,平均利润率大概在2%-3%,今年前两批集中供地平均利润率在8%以上”。

同时,今年5月,杭州在二手房限购、三孩家庭购房等方面进行调控放松,“虽然针对的是二手房,但利好也传递到一手房,尤其在部分区域价格倒挂的情况下,一手房成交上升较为明显”,上述熟悉滨江人士表示。

引入合作方

在杭州前两批集中供地中,滨江激进的拿地行为一度引发外界质疑:上半年销售回款只有322亿元,拿地金额却达到445亿元。

上述滨江人士表示,滨江在前两批集中供地中,大部分是合作拿地,有的公开合作拿地,有的是之前已经达成合作协议,但由滨江独自拿地。滨江在拿地方面一直严守0.6的拿地销售比。

滨江在杭州第一批集中供地获取的12幅土地中,有3幅为合作拿地,其中11号地和杭州萧山城区建设有限公司合作拿地,后期该地块还引入萧山区临浦镇城建投资开发有限公司,滨江权益只有10%。

另外两幅合作拿地也在萧山,萧山5号地和萧山9号地均与金帝合作拿地,其中滨江在5号地权益为40%,在9号地权益为70%。另外临平2号地与金园合作从坤和建设收购,滨江持有36.85%的权益;其余9幅土地均为滨江单独获得。

9个地块中有8个地块在后来均引入新的合作方。其中5月25日,滨江为萧山6号地引入兴耀、星汇和建杭置业,滨江的权益下降至20.8%;5月20日,杭州1号地引入驭星置业,滨江的权益下降至44.98%。

5月30日,杭州6号地项目公司加入坤和建设,滨江权益降至50%;杭州5号地引入杭州城建开发集团,滨江权益降至67%。

6月1日,余杭4号地引入建华置业和杭州房地产联合开发有限公司,滨江权益降至63%;6月7日,杭州4号地引入兴耀和驭星,滨江权益降至60%;7月15日,临平10号地引入钱江房地产,滨江权益下降至50%。

杭州第二批集中供地中,滨江获取的12幅土地中有2幅为合作拿地,其中杭州16号地与金汇世纪联合,杭州32号地与钱江房地产联合拿地。剩余的10幅土地均为滨江独自获取,但后期有8幅土地引入合作方。

7月27日,杭州43号地项目公司引入建杭置业,持有项目40%股权;8月5日,坤和建设出现在杭州51号地的项目公司股东中,持有项目62%的权益。

坤和建设也是滨江最主要的合作伙伴,8月9日,坤和建设成为杭州22号地、26号地和52号地的新股东,滨江在三个地块的权益下降至25.25%、34%和49.5%。双方合作项目数量达到5个。

同一天,中豪作为新股东进入杭州55号地和56号地的项目公司股东名单中,各持有30%的权益;杭州24号地引入金帝和海威,滨江在地块的权益下降至26%。

综合来看,虽然滨江在杭州前两批集中供地拿地金额达到417.9亿元,但权益拿地金额只有218.7亿元,平均权益占比为52.32%。

滨江新获得土地的项目公司均为三级股权结构,通常由滨江和合作方共同出资成立一家企业管理有限公司,然后再由企业管理有限公司和滨江合资成立项目公司;或者先由滨江成立企业管理有限公司,后期引入新的股东,间接成为地块股东。

拿地逻辑

多个信源告诉龙8国long8,滨江之所以在杭州激进拿地,有为政府兜底的意思,官方承诺帮助滨江解决一部分土地出让金来源,其中包括为部分地块引入合作方,尽量避免滨江因拿地支出太多发生流动性风险。

滨江在拿地后,为地块引入合作方,似乎也印证了上述判断。从合作方构成来看,主要有两类:一是杭州市区镇所属的国有企业,合作地块超过7幅;二是本地中小企业,涉及的合作地块超过15幅。

不过,上述滨江人士否认了这一说法,其告诉龙8国long8,这些合作方在拿地前就已经达成合作协议,并非拿地后新引入。只是成立项目公司后,通过股权变更的方式将合作方权益进行确认。

该人士表示,往年,杭州是各大房企的重要战略要地,土地市场竞争十分激烈,本地中小房企由于自身资金实力有限,抗风险能力较弱,几乎消失于土地市场。

2022年以来,多数民企暂停拿地,国企和央企也降低拿地节奏,从而使得本地中小开发商获得参与拿地的机会。由于滨江在杭州的市场影响力和购房者的认可程度,顺理成章成为中小房企合作的对象。

据其介绍,2022年以来,有众多本地中小房企找到滨江,寻找合作的机会。对滨江而言,与本地中小房企合作,一方面可以最大限度保证规模和开发力度;另一方面也减少自身成本支出。

上述熟悉滨江人士表示,在前两批集中供地中,杭州市土地管理部门和各个区县政府确实举办过几次招商会,将各家房企召集到一起,对即将挂牌土地进行推荐,并征求房企拿地意愿和对地价的接受程度。

“如果房企觉得地价太高,意愿不强的话,政府可能会适当调低起拍价”,该人士表示,对部分偏冷门的地块,也会给出一定相应的优惠条件,“比如说一家拿地有困难,撮合几家联合起来拿地,可以避免流拍”。

在他看来,这是政府的土地招商策略,并非企业为政府卖地兜底行为,“有些地块去化预期实在太差的话,企业不愿意拿,最后国企或城投自己接了,但不会说让企业兜底,这种理解肯定是有问题的”。

上述滨江人士认为,滨江之所以敢于重仓杭州,一方面得益于杭州市场,与多数城市相比,杭州楼市一直保持着旺盛的购买力。根据官方数据统计,6月杭州楼市开始复苏,截至8月29日,一手房成交面积已经恢复至去年同期77.8%,二手房成交已经超过去年同期。

另一方面得益于自身在杭州市场的影响力和较低的财务杠杆。根据滨江半年报,2022年上半年,杭州在售的33个项目,有23个项目接近清盘,有9个项目的去化率低于50%,1个项目去化率在七成左右。

上述熟悉杭州土地市场的房企人士表示,有绿城和滨江,杭州购房者胃口被吊得很高,即便是外地开发商进入杭州,也力求将品质做的更好一些,但杭州购房者更认可本地开发商,“滨江大部分的楼盘都需要摇号才能买到”。

克而瑞数据显示,今年1-7月,滨江在杭州销售额为291亿元,位居杭州市场销售金额第一名,比第二名绿城中国多卖出109亿元,比第三名华润置地多卖出175亿元,占杭州TOP20销售总金额超过两成。

与多数房企不同,滨江的杠杆一直相对较低,主要融资渠道为开发贷和国内信用债,没有发行美元债。从而在行业和市场出现大幅调整过程中,加上杭州市场表现,滨江得以比其他房企更能从容应对。

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